Социальные аспекты реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Автор: 
А.И. Шевелев

Реализация приоритетных национальных проектов началась с 1 января 2006 г. Проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья, а также выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Общий бюджет проекта на первом этапе (2006-2007 гг.) составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы -122,9 млрд. рублей, государственные гарантии - 90 млрд. рублей. Большую часть из них составляют средства федерального бюджета - 86,1 млрд. рублей прямых расходов и 60 млрд. рублей государственных гарантий; в региональных и местных бюджетах выделено 36,8 и 30 млрд. рублей соответственно. Одна из основополагающих идей национального проекта состоит в том, что бюджетные инвестиции и система государственных гарантий сделают жилищную сферу более привлекательной для частных инвесторов: от частного сектора в течение ближайших 3 лет планируется получить около 400 млрд. рублей.

Определим, каковы социальные предпосылки реализации задач, заложенных в национальном проекте, насколько население готово его воспринять. В России не менее 70% жилья находится в частной собственности, ожидается, что к 2010 году эта цифра вырастет до 90%, но эти данные дают несколько искаженную информацию, т.к. доля приватизированных, а не приобретенных по рыночной стоимости квартир остается высокой. Темпы приватизации замедлились в конце 90-х годов, в то же время была зафиксирована тенденция деприватизации, что объясняется ростом затрат на содержание жилья и налоговых платежей, а также отсутствием рыночной инфрастуктуры, что ограничивало возможности использования недвижимости в качестве залога и серьезного финансового актива. В настоящее время удельный вес приватизированных квартир составляет не более 60% от общего количества жилых помещений, подлежащих приватизации (общее число квартир без учета квартир, находящихся в частной собственности). Расходы на приобретение недвижимости в общих расходах населения в 2004 г. не превышали 2%, в то время как в США выплаты за рассрочку составляют 30-40%. Таким образом, можно сделать вывод о наличии двух тенденций: 1) значительная часть населения готова приобретать жилую недвижимость на рынке только при условии государственной поддержки, которая сделает жилье более доступным; 2) малообеспеченные семьи не смогут стать участниками рынка недвижимости и нуждаются в социальном жилье.

К направлениям национального проекта, призванным стимулировать существующие рыночные механизмы в жилищной сфере и активизировать жилищное строительство со стороны спроса, относится увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. Только с начала нынешнего года в России было выдано 170 тыс. ипотечных кредитов. Платежеспособная часть очередников получает возможность купить квартиру с помощью ипотечного кредита под низкий процент благодаря государственным гарантиям. В Москве рассматривается даже возможность продажи жилья в типовых домах очередникам по инвестиционной себестоимости строительства. В пользу развития ипотечных схем говорят следующие цифры. Около 35 тыс. семей-очередников готовы внести собственные средства для получения жилья, из них около 20 тыс. имеют право на безвозмездную субсидию, покрывающую часть стоимости квартиры. Еще около 11 тыс. семей готовы приобрести новое жилье в рассрочку. Очевидно, что реализация программы позволит в два и более раза повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для очередников, а также существенно увеличить объемы ипотечного кредитования с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году.
Второе направление национального проекта - увеличение объемов жилищного строительства. В России лидером по строительству социального жилья считается Москва. Ежегодно здесь строится около 1,5 млн. кв. м муниципальных квартир (примерно 1/3 от общего объема жилищного строительства). В 2010 г. ожидается увеличение ввода жилой площади по городским социальным программам до 2,1 млн. кв.м. В целях сохранения социальной стабильности в обществе и с учетом социальных тенденций государство сохраняет или увеличивает социальный фонд. Приватизация, наоборот, его вымывает.

Предшествующий опыт был связан с возможностью приватизации предоставленных бесплатно квартир. Однако, ситуация, при которой, с одной стороны, доля социального жилья постоянно сокращается, с другой стороны, социальное жилье фактически переводится в категорию коммерческого, но государство не получает при этом соответствующих доходов, не вписывается в общую идеологию адресной социальной поддержки. В связи с этим одновременно с ограничением сроков приватизации с целью сохранения социального фонда необходимо установить жесткие условия, согласно которым муниципальные квартиры предоставляются по найму семьям с низкими доходами и не подлежат приватизации. Эта позиция представляется абсолютно правильной. Если у семьи появится финансовая возможность приобрести жилье более дорогое, она сможет купить его на рынке, а освободившееся социальное жилье займет другая семья. Этот процесс объясняется теорией поведения потребителя: точка оптимума потребителя перемещается на бюджетную линию, соответствующую более высоким доходам, и на более высокую кривую безразличия, соответствующую более высокому уровню полезности. Зарубежная практика подтверждает этот тезис: мобильность населения с секторе социального жилья достаточно высока. В этом же секторе наиболее востребованы все виды адресной поддержки, в т.ч. в виде жилищных субсидий.

И мировая, и российская практика позволяют положительно оценить механизм жилищных субсидий, прежде всего с точки зрения вертикальной эффективности: в отличие от социального жилья по фиксированным ценам прямые жилищные субсидии получают те, кто в них действительно нуждается. Обеспеченные семьи не имеют доступа к субсидиям в силу дифференциации потенциальных участников программ субсидирования по критерию достаточности дохода для полного покрытия затрат на предоставление жилищных услуг. Общая экономическая эффективность также растет: потребитель получает свободу выбора места проживания, производители конкурируют за деньги покупателей независимо от их источника (личные доходы или бюджетная субсидия). На жилищном рынке формируется равновесная цена, что не ограничивает мобильность населения и положительно сказывается на эффективности экономики в целом.

Детальная проработка программы субсидирования, в т.ч. установление четких критериев для участия в программе, часто оказывается важнейшим фактором, влияющим на ее результативность и определяющим последствия для распределения и эффективности. Если требования к участникам слишком мягкие, существенная доля средств может попадать в руки тех, кто в них не очень нуждается. Дополнительные искажения могут возникнуть, если субъекты будут менять свое поведение с целью попасть под действие программы. Все эти требования и ограничения в той или иной степени учтены в Московской городской программе жилищных субсидий, которая стала первой российской социальной программой, основанной на заявительном, адресном назначении.

Во всем мире обеспечении жильем семей с низким уровнем достатка входит в компетенцию государства или муниципалитетов. Например, во Франции около 75% жилья возводится при прямой финансовой поддержке государства. В этой стране акцент сделан на создание и развитие фонда арендуемого социального жилья. Арендные дома считаются предметом первой необходимости, на них распространяются налоговые льготы, а квартиросъемщикам с низким уровнем доходов предоставляются дотации и субсидии на аренду жилья. Всевозможные социальные жилищные программы реализуются и в США. Недавно в Лос-Анжелесе была создана организация Habitat for Humanity of Greater Los Angeles, призванная повысить доступность жилья для семей с низким доходом. Партнерами этого объединения могут стать семьи, доход которых не превышает 25-50% средней зарплаты в регионе. Они вправе претендовать на беспроцентный жилищный кредит в случае, если согласятся потратить 500 часов на работу по безвозмездному строительству домов в рамках других социальных жилищных программ.

В отличие от европейских и американских аналогов, до 2003 года российские схемы строительства социального жилья были построены по принципу «земля в обмен на квадратные метры»: за полученные площадки под строительство коммерческих домов частные инвесторы рассчитывались с городом готовыми квартирами. Позже мэрия отказалась от бартерных схем в пользу прямого бюджетного финансирования. Его основным источником стали доходы городского бюджета от продажи площадок под застройку на аукционах, а также денежный эквивалент доли города, выплачиваемый застройщиками.

Ежегодно постановлениями городского правительства утверждается структура программы строительства жилья в столице. С целью обеспечения конкретного района определенным числом муниципальных квартир предусматривается размер так называемой доли города. Она устанавливалась в процентном соотношении и в случае с жилой площадью составляла около 50% в центре города и 30% в «спальных» районах. Раньше доля города могла быть выделена как частью квартир в доме, предназначенном для коммерческой продажи, так и оформлена в самостоятельный проект: муниципальный дом или другой объект для городских нужд. Сейчас доля города рассчитывается в основном в денежном эквиваленте. Существует специальная формула расчета, по которой определяется сумма денежной компенсации. Применяемые в ней коэффициенты зависят от результатов мониторинга рыночных цен на жилье.

Кроме того, у строительных компаний есть возможность участвовать в торгах на право строительства муниципального жилья по городскому заказу в качестве генподрядчика. Чтобы победить в нем, строительной фирме необходимо добиться максимального снижения стартовой стоимости, сокращения сроков выполнения всех видов работ, а также иметь финансовые средства и договоры с поставщиками материалов и конструкций на конкретный объект в сроки, обеспечивающие своевременный ввод жилого дома. Однако, городской заказ интересен, прежде всего, крупным компаниям, располагающим собственными производственными мощностями, что позволяет загрузить их в полном объеме.

Другая проблема заключается в ожидаемом сокращении площадок под строительство. Сейчас такие проекты осуществляются в основном в уже сложившихся городских кварталах, где планируется снос ветхого жилья. Их площадь составляет не более 15% от всего объема жилищного фонда, поэтому трудно рассчитывать на существенное увеличение объемов муниципального строительства. Во-первых, потому что реализация жилищных проектов связана с реконструкцией инженерной инфраструктуры. Во-вторых, ограничены производственные мощности строительных компаний. В-третьих, строительство жилья зачастую сдерживается протестными настроениями жителей отдельных городских районов. Так, в прошлом году Правительством Москвы были определены двести кварталов-претендентов на комплексную реконструкцию, подготовлены первые пакеты документации, однако аукционы по подбору инвесторов так и не состоялись.

Таким образом, из реальных результатов реализации национального проекта следует ожидать рост строительства жилых домов и повышение доступности жилья, попадающего на рынок, в основном за счет развития ипотечного кредитования, однако практический опыт свидетельствует о необходимости сохранения весомой доли социального жилья для малообеспеченных. По данным Росстата, на очереди на получение жилья стоит 10% российских семей, но каждый год во всей стране улучшают свои жилищные условия всего около 200 тыс. семей, что составляет только 5% от числа состоящих на учете. Чтобы обеспечить жильем всех очередников, потребуются новые подходы к решению этого вопроса. Помимо строительства социального жилья, наиболее доступные на сегодняшний день варианты -развитие рынка арендного жилья и строительство так называемых доходных домов.

Традиции доходных домов восстанавливаются и в России. Под доходным домом понимается многоквартирный жилой дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование арендатору и членам его семьи жилые и нежилые помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного жилого или нежилого помещения может использовать его для проживания и/или организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов. Как правило, арендатор платит владельцу только за проживание и не отвечает за коммунальные платежи, не решает вопрос обслуживания, ремонта и т.д. Это полностью ложится на плечи домовладельца. Плюсы доходного дома - надежность, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания. За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой.

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок и её доступность на рынке недвижимости успешно конкурирует с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка. Как правило, в этом секторе задействованы квартиры гостиничного типа, но уровень их качества существенно отличается.

Официальной статистики московского рынка аренды жилья не существует, так как эта сфера деятельности практически исключена из сферы налогообложения. Оценки этого рынка опираются только на косвенные данные. При средней цене 650 долларов в месяц объем московского рынка жилой аренды составляет порядка 160 тыс. квартир, соответственно, годовой оборот -почти 1,25 миллиарда долларов. Несмотря на достаточно высокую доходность, в Москве доходные дома исчисляются единицами, в Подмосковье уже существует более десятка доходных поселков, построенных специально для сдачи в аренду. Рентабельность таких проектов может достигать 24% годовых, соответственно, срок окупаемости - чуть более четырех лет. Финансировать такие проекты могут не только правительственные структуры, но и частный бизнес.
Таким образом, для успешной реализации национального проекта «Доступное жилье» необходим комплекс мер, направленных на выбор оптимальной структуры собственности на жилую недвижимость, соответствующей формы управления и эффективного механизма социальной поддержки малообеспеченных групп населения.